Blackstone-indgrebet og dets indvirkning på andelsboligmarkedet i Danmark

I juli 2020 blev en ny boliglov implementeret i Danmark, kendt som Blackstone-indgrebet, for at begrænse store udenlandske kapitalfondes evne til at opkøbe private udlejningsejendomme og udleje dem til høje priser. Denne lovgivning kom som en reaktion på disse kapitalfondes kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Selvom indgrebet primært var rettet mod private udlejningsboliger, havde det en betydelig indflydelse på andelsboligmarkedet, da værdien af andelsboligforeninger også reguleres efter private udlejningsejendomme.

Her er en oversigt over fem nøglepunkter i Blackstone-indgrebet og deres effekt på andelsboligmarkedet:

1. Karensperiode: Et centralt element i den nye boliglov er karensperioden, der kræver, at en udlejer skal have ejet en ejendom i minimum fem år, før vedkommende kan renovere lejemålet og hæve huslejen. Andelsboligforeninger er dog ikke omfattet af denne regel.

2. Grønt incitament og energikrav: En måde at undgå karensperioden er ved at hæve ejendommens energiklasse med mindst tre niveauer eller at forbedre ejendommens energieffektivitet for mindst 3.000 kr. pr. m2.

3. Væsentlighedsvurderingen fjernes: Med de nye regler må huslejen ikke overstige 'det lejedes værdi'. Før kunne lejen fastsættes til max 10 procent over det lejedes værdi.

4. Øget lejerbeskyttelse: En anden central del af Blackstone-indgrebet er øget lejerbeskyttelse, hvilket har til formål at styrke lejernes rettigheder.

5. Fastfrysning af valuarvurderinger: Andelsboligforeninger har nu mulighed for at fastfryse deres valuarvurderinger, hvis de er indhentet før d. 1 juli 2020.

Eksperter mener, at Blackstone-indgrebet har skabt utryghed og kompleksitet på andelsboligmarkedet. Nye begreber som "karensperiode" og "fastfrysning af valuarvurderinger" har gjort markedet mere komplekst. Dette har betydet, at mange foreninger har haft travlt med at få udarbejdet valuarvurderinger før lovens ikrafttrædelse for at kunne fastfryse dem.

Dette førte til en nedgang i behovet for valuarvurderinger i 2021, og mange foreninger vil sandsynligvis ikke have behov for nye valuarvurderinger i fremtiden, da de har indhentet dem for at fastfryse værdierne. Men trods fastfrosne valuarvurderinger, har mange andelsboligforeninger stadig behov for aktuelle vurderinger til regnskabsformål.

På baggrund af dette har STAD Erhverv lanceret et nyt produkt, et "vurderingsnotat", som er en forenklet version af en valuarrapport og er beregnet til revisorer, der har brug for den aktuelle vurdering.

Det skærpede energikrav og det grønne incitament i Blackstone-indgrebet er blevet positivt modtaget, da det fremmer den grønne omstilling. Energimærkning spiller nu en vigtig rolle i valuarvurderinger af andelsboliger, og nogle foreninger vælger at fastfryse valuarvurderingerne for at forbedre ejendommens energimærke og opnå en bedre valuarrapport.

Afskaffelsen af offentlige ejendomsvurderinger har imidlertid reduceret foreningernes muligheder for prisfastsættelse, hvilket kan være problematisk, da det begrænser valgmulighederne til valuarvurderinger.

Andelsboligmarkedet står stadig over for udfordringer, som manglen på et troværdigt prisindeks for andelsboliger, og det er svært at sammenligne priserne med ejerboliger på grund af forskelle i finansiering og prisregulering. Efter en turbulent periode, har andelsboligmarkedet brug for ro og forudsigelighed, og foreningernes ejendomme er blevet mere eftertragtede investeringsobjekter.

Mens der er ingen beviser for, om andelsboligpriserne vil stige eller falde efter Blackstone-indgrebet, er det blevet lettere at sælge andelsboligforeninger. Med fortsat tilpasning og forståelse for de nye love, kan andelsboligmarkedet i Danmark finde stabilitet og klarhed i fremtiden.